Waarom een leegstaand bedrijfspand soms meer waard wordt als wonen of zorg

Leegstand zegt niet alles. De vraag is wat een leegstaand bedrijfspand vandaag nog kan opleveren onder nieuwe marktomstandigheden. In veel winkelstraten levert een andere functie meer op dan wachten op herstel van retail: wonen, zorg, horeca, werkplekken of een mix daarvan. Soms past slopen, samenvoegen of tijdelijk herbestemmen beter dan direct ombouwen.

Druk op winkelruimte

CBS laat zien dat de onlineomzet in de detailhandel in 2025 opnieuw groeide. Tegelijk vervaagt de grens tussen fysiek en online, omdat veel winkels ook digitaal verkopen. NVM ziet in het winkelmarktrapport van 2025 een gemengd beeld: huurprijzen staan onder druk, sommige locaties trekken weinig vraag aan en transformaties nemen toe.

Wanneer helpt herontwikkeling?

Herontwikkeling werkt alleen als de nieuwe functie meer waarde oplevert dan afwachten op beter retailherstel. Locatie, kwaliteit van het gebouw, de functiemix en de regels bepalen dan de kansen. Rabobank noemt voor wonen als nieuwe functie vooral daglicht, een goede maatvoering en een locatie die niet per se ongeschikt is voor wonen, zoals een woonboulevard of afgesloten passage.

CBS laat ook zien dat transformatie naar wonen in 2024 nog steeds belangrijk was, maar minder opleverde dan in 2023. Uit voormalige winkels kwamen 1,2 duizend woningen, tegen 2,2 duizend een jaar eerder. Gemiddeld leverde een winkelpand 2,5 woningen op, tegen 4,1 in 2023.

Wonen of zorg

Wonen blijft vaak het sterkste alternatief, omdat de vraag hoog blijft en overheden bestaande gebouwen beter willen benutten. Toch vraagt wonen om voldoende daglicht, ontsluiting, brandveiligheid, installaties en privacy. Als de verbouwkosten hoog zijn en het aantal woningen laag blijft, daalt het rendement snel.

Zorg kan interessant zijn op plekken met vergrijzing, goede bereikbaarheid en voorzieningen in de buurt. Denk aan eerstelijnszorg, dagbesteding of fysiotherapie. Zorg vraagt wel om technische aanpassingen, toegankelijkheid en contractzekerheid. Daarom werkt deze functie vooral in robuuste panden met een logische indeling.

Gemengd gebruik als brede oplossing

Steeds vaker biedt een mix van functies de beste uitkomst. NVM ziet dat winkelgebieden veranderen door meer ruimte voor wonen, cultuur, horeca en werkplekken. Dat kan de levendigheid van het gebied versterken en de risico’s spreiden voor de ondernemer of investeerder.

Gemengd gebruik past goed als het pand te groot is voor één functie, de locatie overdag en ’s avonds vraag heeft en de straat een actieve plint nodig heeft. Gemeenten sluiten daar ook op aan met meer aandacht voor gebiedsgericht beleid en het beter benutten van bestaande gebouwen.

Wanneer werkt het niet?

Niet elk leegstaand winkelpand leent zich voor transformatie. De businesscase blijft vaak zwak bij een te hoge koopprijs, weinig daglicht, een lastige constructie, verouderde installaties, beperkte ontsluiting, strenge regels of een te kleine schaal. ABN AMRO stelde al eerder dat het tempo van transformatie te laag blijft om leegstand snel weg te werken.

Snelle toets

Stel vier vragen:

1. Past de locatie bij wonen, zorg of gemengd gebruik?

2. Laat het gebouw een bruikbare indeling toe?

3. Staat het omgevingsplan de nieuwe functie toe?

4. Kloppen verwervingskosten, verbouwkosten en financiering met de toekomstige opbrengst?

Conclusie

Leegstand is niet automatisch een probleem, maar wel een rekenvraag. De beste keuze ontstaat uit een goede match tussen locatie, gebouw en nieuwe functie. CBS laat zien dat transformatie naar wonen nog steeds gebeurt, maar per pand sterk verschilt. Voor eigenaren en gemeenten blijft de kern daarom hetzelfde: kies niet voor de eerste oplossing, maar voor de functie die het bedrijfspand en de omgeving op lange termijn sterker maakt.